[Το παρακάτω άρθρο δημοσιεύτηκε στο Περιοδικό «Ξεναγός Θεσσαλονίκης | Δόμηση-Ενέργεια» που διανεμήθηκε στο πλαίσιο της 33-ής έκθεσης δομικών υλικών INFACOMA  11-14/02/2016] Συντάκτης: Κυρανάκης Λευτέρης

Ενώ ο κατασκευαστικός κλάδος και η οικοδομική δραστηριότητα ως ατμομηχανές της οικονομίας βρίσκονται για πάνω από έξι έτη σε χειμερία νάρκη, οι νομοθετικές μεταρρυθμίσεις στον χώρο των ακινήτων διαδέχονται η μία την άλλη. Δύο βασικοί άξονες πάνω στους οποίους κινούνται οι μεταρρυθμίσεις αυτές είναι από τη μια η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης με την σταδιακή καταγραφή όλων των αυθαιρέτων και από την άλλη η εναρμόνιση της χώρας μας με το ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο που αφορά την μείωση της κατανάλωσης ενέργειας και την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

Σε μια περίοδο βαθιάς οικονομικής κρίσης όπως αυτή που διανύουμε, σίγουρο είναι ότι δεν πρόκειται να χαίρει αποδοχής από την πλειονότητα των πολιτών η ψήφιση νέων νόμων που θα έχει ως αποτέλεσμα την επιβάρυνση του προϋπολογισμού του ελληνικού νοικοκυριού. Σε δεύτερη ανάγνωση όμως θα διαπιστώσουμε ότι τόσο ο νόμος 4178/2013 γνωστός ως «Νόμος των Αυθαιρέτων» όσο και ο Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ) ο οποίος εισήγαγε μεταξύ άλλων την υποχρέωση έκδοσης του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.), είναι νόμοι οι οποίοι σκοπό έχουν να βελτιώσουν το περιβάλλον μέσα και έξω από τα σπίτια μας.

Μπορεί λοιπόν από κάποιους δικαίως να θεωρείται κακή η συγκυρία, όμως οι νόμοι αυτοί κινούνται προς την θετική κατεύθυνση και θα έπρεπε να είχαν θεσμοθετηθεί εδώ και αρκετά χρόνια.

Για πρώτη φορά γίνεται μια οργανωμένη προσπάθεια μέσω της νομοθεσίας των αυθαιρέτων, να καταγραφεί σε μια ενιαία βάση δεδομένων το δομημένο περιβάλλον της χώρας με όλες τις «ομορφιές και τα ελαττώματα» του, έτσι όπως ακριβώς είναι.

Τακτοποίηση Αυθαιρέτων Ν. 4178

Ταυτόχρονα δημιουργούνται ελεγκτικοί μηχανισμοί τόσο στις νέες κατασκευές μέσω των ελεγκτών δόμησης, οι οποίοι ορίζονται με ηλεκτρονική κλήρωση, όσο και στα υφιστάμενα ακίνητα για τα οποία γίνεται λόγος παρακάτω ώστε να αντιμετωπιστεί οριστικά πλέον το φαινόμενο της αυθαίρετης και άναρχης δόμησης.

Μέσω του ΚΕΝΑΚ όλα τα νέα κτίρια υποχρεούνται να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές που σχετίζονται με την εξοικονόμηση ενέργειας και την βελτίωση των συνθηκών εσωκλίματος των κτιρίων, ενώ για τα υφιστάμενα κτίρια μέσω του θεσμού των Ενεργειακών Επιθεωρητών και της έκδοσης των Π.Ε.Α., εκτιμάται για πρώτη φορά η συνολική καταναλισκόμενη ενέργεια και προτείνονται τρόποι για την μείωσή της. Ταυτοχρόνως καταγράφεται το ενεργειακό αποτύπωμα του κτιριακού αποθέματος της χώρας κατηγοριοποιώντας σε ενεργειακές κλάσεις όλα τα κτίρια ή τμήματα αυτών.

Ας δούμε λοιπόν σε πιο πρακτικό επίπεδο τι νέο έχουν φέρει αυτοί οι νόμοι, τι ισχύει σήμερα και τι πρέπει να γνωρίζουμε όσοι έχουμε στην κατοχή μας κάποιο ακίνητο.

Νόμος Αυθαιρέτων – Ν. 4178/2013

Από έναρξη ισχύος του νόμου σε οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη που έχει ως αντικείμενο την μεταβίβαση (πώληση, γονική παροχή, δωρεά κ.λπ.) ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος (αλλαγή κυριότητας, επικαρπίας κ.λπ.) σε ακίνητο, απαιτείται να επισυνάπτεται βεβαίωση μηχανικού. Προκειμένου να εκδοθεί η παραπάνω βεβαίωση πρέπει να προηγηθεί έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό για την νομιμότητα ή μη του ακινήτου (οικόπεδο, κτίσμα, διαμέρισμα κ.λπ.). Βεβαίωση μηχανικού απαιτείται και σε αδόμητα οικόπεδα ή αγροτεμάχια μέσω της οποίας βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχει κτίσμα. Εφόσον έχει εκδοθεί στο παρελθόν οικοδομική άδεια, ο μηχανικός συγκρίνει κατά την αυτοψία τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας (μετά από αναζήτηση στο αρχείο της Πολεοδομίας) με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

• Σε περίπτωση που δεν διαπιστωθεί καμία πολεοδομική παράβαση-αυθαιρεσία, ο μηχανικός είναι σε θέση να εκδώσει άμεσα βεβαίωση νομιμότητας η οποία επισυνάπτεται και αναφέρεται στο συμβόλαιο μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα.

• Σε αντίθετη περίπτωση, εφόσον δηλαδή διαπιστωθούν αυθαίρετες κατασκευές ή εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, δεν μπορεί να προχωρήσει η συμβολαιογραφική πράξη αν προηγουμένως δεν γίνει υπαγωγή των αυθαιρεσιών στον νόμο 4178/13.

Ρυθμιση_Αυθαιρετων

Η υπαγωγή γίνεται μέσα από μια διαδικασία την οποία αναλαμβάνει ιδιώτης μηχανικός ο οποίος ορίζεται από τον ιδιοκτήτη και ολοκληρώνεται με την καταβολή ενός ειδικού προστίμου του οποίου το ύψος διαφέρει ανάλογα με την περίπτωση. Να επισημάνουμε ότι το πρόστιμο αυτό συμψηφίζεται με παλαιότερα καταβληθέντα πρόστιμα, μπορεί να αποπληρωθεί μέχρι και σε 60 άτοκες δόσεις, ενώ στην εφάπαξ πληρωμή δίνεται έκπτωση 20% πέραν των ειδικών περιπτώσεων επιπλέον μείωσης του προστίμου σε ειδικές ομάδες πληθυσμού. Μετά την υπαγωγή εκδίδεται η βεβαίωση μηχανικού για την μεταβίβαση και το συμβόλαιο μπορεί να ολοκληρωθεί.

Δυνατότητα υπαγωγής έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων ανεξάρτητα από το αν θέλουν να μεταβιβάσουν ή όχι το ακίνητό τους. Δυστυχώς, ειδικά στις περιπτώσεις διαμερισμάτων παρατηρείται πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις οι οποίες είναι άγνωστες στους σημερινούς ιδιοκτήτες επειδή π.χ. συντελέστηκαν στην φάση κατασκευής της οικοδομής. Για τις αυθαιρεσίες όμως αυτές, υπόλογοι είναι οι σημερινοί ιδιοκτήτες ανεξάρτητα από το πόσα χέρια έχει αλλάξει η ιδιοκτησία. Καλό είναι να γίνεται ένας προληπτικός έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου ώστε να γνωρίζει ο κάθε ιδιοκτήτης τι ενδέχεται να αντιμετωπίσει στο μέλλον. Η υπαγωγή δίνει το δικαίωμα είτε της οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση είτε της απαλλαγής προστίμων για 30 χρόνια ανάλογα με την περίπτωση.

Εκτός από τα αυθαίρετα που έχουν δυνατότητα υπαγωγής, ο νόμος ορίζει κάποιες ειδικές περιπτώσεις οι οποίες αφορούν: α) αυθαίρετα που εξαιρούνται της υποχρέωσης υπαγωγής, β) αυθαίρετα για τα οποία απαγορεύεται η υπαγωγή και γ) αυθαίρετα στα οποία δύναται να εκδοθεί οικοδομική άδεια.


Καλό είναι να γίνεται ένας προληπτικός έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου ώστε να γνωρίζει ο κάθε ιδιοκτήτης τι ενδέχεται να αντιμετωπίσει στο μέλλον.


Ο νόμος των αυθαιρέτων δεν ισχύει επ’ αόριστον. Πριν λίγες μόνο μέρες έληξε η παράταση που είχε δοθεί για τις υπαγωγές μέχρι 8 Φεβρουαρίου 2016, ενώ το υπουργείο έχει ανακοινώσει νέα προσωρινή παράταση μέχρι αρχές Οκτώβρη όπου θα υπάρξει ο τροποποιημένος νόμος με τον οποίο θα παρέχεται ναι μεν η δυνατότητα υπαγωγής, πιθανότατα όμως με μεγαλύτερα πρόστιμα και αυστηρότερα κριτήρια όπως επισημαίνουν πηγές του Υπουργείου. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, μέχρι και τον Νοέμβριο του 2015, είχαν υπαχθεί 941.470 αυθαίρετα.

Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α) Κτιρίων

Rohbau Einfamilienhaus und Pläne, Energieeffizienz

Για τα Π.Ε.Α. έχει γίνει πολύς λόγος. Δυστυχώς η έκδοσή τους από πολλές μεριές έχει αντιμετωπιστεί σαν ένα ακόμη «χαράτσι», πράγμα που πέρα για πέρα είναι εσφαλμένο. Αντιθέτως, είναι μια καλή ευκαιρία να συμβουλευτεί κανείς με μικρό κόστος τον Ενεργειακό Επιθεωρητή για τους τρόπους με τους οποίους μπορεί να εξοικονομήσει μεσομακροπρόθεσμα πολλά χρήματα. Παρακάτω αναφέρονται οι αλλαγές οι οποίες ισχύουν από τις αρχές του 2016 και τις οποίες πρέπει να γνωρίζετε.

Ενώ μέχρι τέλος του 2015 ήταν υποχρεωτική η έκδοση των Π.Ε.Α. στις μισθώσεις ή πωλήσεις κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων με την προϋπόθεση ότι η επιφάνειά τους είναι μεγαλύτερη από 50 m2, αυτό το όριο έπαψε να ισχύει.

  • Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση Π.Ε.Α. για όλα τα κτίσματα ανεξάρτητα από τα τετραγωνικά της επιφάνειά τους. {Νόμος 4122/2013, (άρθρο 12, § 7) }
  • Σύμφωνα με τον νόμο 4342/2015 {Νόμος 4342/2015, (άρθρο 58, § 3)} από την 1η Ιανουαρίου 2016, σε κάθε νέα μίσθωση ακινήτου καθίσταται υποχρεωτική η αναγραφή του αριθμού πρωτοκόλλου του Π.Ε.Α. στην ηλεκτρονική εφαρμογή της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr) για την δήλωση των μισθώσεων ακινήτων, ενώ μέχρι τα τέλη του 2015 ήταν προαιρετική.

Να επισημανθεί ότι η έκδοση των Π.Ε.Α. ήταν υποχρεωτική, ανεξάρτητα από την υποχρέωση αναγραφής ή όχι των στοιχείων τους στο σύστημα. Πολλοί όμως έσπευσαν να ερμηνεύσουν την προαιρετική αναγραφή ως προαιρετική έκδοση, πράγμα που ήταν λάθος. Αυτό το λάθος ήρθε να διορθώσει ο παραπάνω νόμος.

Τέλος, από εδώ και στο εξής για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση ενός ακινήτου, θα πρέπει στις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον τύπο και στο διαδίκτυο να αναγράφεται η ενεργειακή κατάταξη του ακινήτου που ορίζεται στο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης έτσι ώστε ο ενδιαφερόμενος να γνωρίζει κατά πόσο είναι ενεργοβόρο ή όχι το ακίνητο.